Сегодня спрос на жилье только растет, что естественным образом способствует масштабированию строительства. Обилие разнообразных предложений на рынке недвижимости, в свою очередь порождает серьезную конкурентную борьбу между застройщиками за внимание конечного потребителя и это борьба не на жизнь, а на смерть. Сегодня нельзя допускать ошибок застройщикам, иначе потенциальный покупатель может уйти к конкурентам, а без него девелоперу не выжить. Ведь если у застройщика не будет прибыли, он не сможет дальше продолжать строить. В связи с этим придумываются и реализуются порой даже на первый взгляд невозможные проекты, образы жилых комплексов напоминают космические сооружения, наполненные разнообразным функционалом: кинотеатрами, бассейнами, фитнес центрами, бутиками, зимними и летними садами, смотровыми площадками, ресторанами, террасами, игровыми комнатами, патио, порой даже планетарием и еще много чем другим. Что в свою очередь формирует у покупателей особые желания и требования, он становится все более избирательным и его уже не так легко удивить. Этот маховик запущен уже давно и нам его не остановить, да и надо ли? Если человеческое стремление к комфорту так высоко.

Надеемся на то, что эта статья будет полезной обеим сторонам, девелоперам и ищущим свои квадратные метры. Наша редакция предлагает посмотреть на рынок недвижимости глазами архитектора, того человека, который знает всю схему строительного бизнеса изнутри. Сегодня мы поговорим с Николаем Фесенко.

Николай архитектор в пятом поколении, окончил факультет Донбасской Государственной Академии Строительства и Архитектуры, начал работать по специальности со второго курса, трудится и по сегодняшний день.

Занял второе место во Всеукраинском конкурсе INTERYEAR года. В 2012 году стал Лауреатом Государственной Премии в области строительства и архитектуры. За свою трудовую деятельность успел спроектировать огромное количество проектов, в его послужном списке не было только небоскребов, мостов и атомных станций, зато было немалое количество спортивных сооружений. На спроектированных им спортивных аренах принимали: Чемпионат мира по хоккею, Чемпионат мира по легкой атлетике, и даже «Шахтер» выиграл Кубок УЕФА. А спортивно-тренировочная база ФК «Шахтер» считалась одной из лучших спортивных баз Европы. Николай уже 4 года, как трудится в Одессе в Группе Компаний «Пространство», и с 2019 года ведет преподавательскую деятельность в ОГАСА.

— В последние лет 10-ти, а то и более, бум на застройку небоскребов в Киеве не прекращается. Часто доводилось слушать мнение, что высотные дома — подобие пчелиных ульев. Насколько справедливо это суждение?

— Мне понравился этот вопрос, понравилась формулировка. Наверное справедливо. Все дружно живут, компактно и всем хорошо. Это неплохо. Я не слышал жалоб от «пчёл» (смеется* примечание автора). Если людей это устраивает, есть потенциал спроса и конкретные предложения, то почему бы и нет? Но сказать, что это комфортно лично для меня, не могу. У каждого человека своя степень комфорта. Такие дома я называю «человейники» (некий симбиоз муравейников и людей). Тем не менее у меня есть масса примеров знакомых, которые живут в подобного рода домах и всё у них хорошо, у них даже хорошее настроение и они улыбаются. Это имеет место быть, и я не вижу никакого особого диссонанса в подобного рода вопросе.

Но такой вариант жилья не для меня. Мне важно живое общение с людьми, c соседями в том числе, а подобного рода ЖК делают человека немного асоциальным, это мое субъективное мнение. Вот сейчас я живу в пятиэтажке, знаю всех жильцов. Моя соседка по площадке — бабушка Нина, которая меня спрашивает с одесским акцентом, когда я иду на Привоз: «вы идете делать базар?» Заодно и я ей приношу продукты, мне это не доставляет хлопот.

Я сомневаюсь, что такая близость, общение есть в высотных домах. Мой друг живет в Липках (г. Киев) и он знаком только с несколькими соседями по площадке и персоналом, который обслуживает дом. Мое мнение, это не совсем правильно и хорошо.

В тех же небоскребах, высотой за 100 метров, люди говорят: да, мы любуемся закатом, но на третий день он уже надоедает. А вот ощущение ветра, который покачивает эти здания, это чувство не пропадает даже с годами. Насколько сильно их качает не знаю, но все достойные застройщики стараются нивелировать это, и делают систему гашения ветровых потоков с помощью различных технологий, благо примеров в мире достаточно. Если смотреть на небоскребы с точки зрения застройщика, то на определенных высотах, здание уже перестает быть выгодным, и встает вопрос в большей степени имиджа и статуса, а не прибыли.

Смущает меня во всех этих зданиях, вопрос инфраструктуры. И опять же, он такой больной, не потому что Украина такая плохая и никто не способен решить этот вопрос. Но этот нюанс феодализма, который присутствует в нашей стране, от него никуда не денешься. Когда у каждого олигарха есть своя армия, чтоб охранять свои активы, а иначе у нас, к сожалению, не выжить, я это тоже понимаю. Но это и откладывает свой отпечаток на простых жителей. Как говорят: «вот мой дом, и мне желательно забор повыше и пулемет на крыше». И все будет замечательно. Это не европейский формат. Все кричат: «мы европейская страна, мы европейская страна!» В европейских странах так не живут. Так же и застройщики, построили комплексы и их не интересует, что вне его. У них есть какая-то часть площадки и им этого достаточно. С моей точки зрения, это не совсем правильный подход.

К сожалению, реалии современного мира диктуют свои правила, сидеть дома за компьютером, приставкой, чтоб не дай бог никуда не пойти на прогулку. Как говорят: «дай детям сегодня карбид, они не будут знать, что с ним делать».

— Мы с Вами будем говорить о киевской архитектуре, подскажите пожалуйста, Киев для Вас — родной город?  

— Киев для меня является родной столицей. Одесса мне комфортна и мила, но всё-таки, мой родной город Донецк, так было и так будет. В Донецке я работал в очень сложной структуре и спроектировал множество интересных, ярких проектов. Из них много было объектов по спортсооружениям, и на аренах, спроектированных мною, принимали: Чемпионат Мира по хоккею, Чемпионат Мира по легкой атлетике, а на одной из арен — «Шахтер» стал обладателем Кубка УЕФА. И мне безусловно это очень приятно. Ну а то, что сегодня в Донецке творится — это бардак, конечно. Но я все равно приезжаю в родной город, у меня там остались родные и близкие. Мне даже иногда снятся сны, как я брожу по его улицам, где все родное и знакомое. Обидно за это все конечно.

Но я не могу сказать, что Одесса хуже. Одесса не хуже, точно! Есть свои проблемы, как и в каждом городе, есть недостатки и достоинства, как и в Киеве в том числе.

— Как Вы относитесь к архитектуре столицы?  

— Прежде всего, с Уважением. Два одних из самых моих любимых здания, находятся именно в Киеве — Дом с химерами и здание Национального Банка.

Я часто приезжаю в Киев, я всегда нахожу время туда сходить. Вот, например, Дом с химерами, даже в разное время суток, выглядит по-разному. Когда пасмурно, химеры будто насупились, а в солнечные дни кажется, что улыбаются.

— По Вашему мнению, архитектура города, может ли нам что то сказать про его историю, то, чего мы не можем увидеть, находясь в нем? Может ли архитектура быть источником информации для исследований? Почему Вы так считаете?

— Архитектура затрагивает абсолютно все сферы жизни и деятельности, как бы громко это не звучало, формирует среду обитания человека. Все эти вещи: менталитет, образ жизни, обычаи, религия связаны, и имеют отражение друг в друге. Из этого следует, что архитектура может быть объектом для исследований. Город, всегда говорит. Любой город, всегда говорит. Вопрос в том, готов человек ли его слышать? Например, возле Золотых Ворот, стоит очень красивое здание с башнями уже старенькое, ветхое. Но я представляю, какое оно было красивым в своем первозданном виде. И город говорит, что этот дом болеет.

И напротив, мне немного не по себе от типичных киевских кирпичных зданий, особенно с этими круглыми окошками, в голове не укладывается откуда они могли появится, и зачем они там? Они неудобные, не практичные, но они есть, и их не перестают лепить, такие застройщики как «Познякижилстрой».  Я называю — это «стилем киевских Позняков». 

Тем не менее в Киеве хорошая архитектура, есть очень достойные примеры. Безумно нравится дом расположенный по ул. Ольгинская 3, возле станции метро «Крещатик», он современной постройки в стиле модерн. Прежде всего — это качественный продукт, для реализации которого использовали хорошие материалы.

— Киев большой город, безусловно мы встречаем примеры как красивых, органичных архитектурных решений, так и скажем, весьма неожиданных. По-вашему мнению, какие ключевые факторы влияют на то, будет проект удачным или провальным для города?  

— Это очень сложный и обширный вопрос, и он затрагивает много разных сфер. Самый главный вопрос — критерии оценки.

У девелоперов есть три титана, которые держат бизнес — правила, от которых зависит успешность площадки. Звучат они так: «место, место и еще раз место!». И это логично, так как место делает объект прибыльным и соответственно рентабельным. Вряд ли кто-то захочет жить на выселках, все почему-то хотят жить в престижном Печерском районе. Например, на станции метро «Арсенальная», видимо для какой-то элиты строились дома в советский период, они очень добротные и достойные. Ну а в те времена, иметь по два санузла в квартире, когда народ ютился в хрущевках — роскошь.

Влияет на результат, конечно же и наличие хорошего вкуса у девелопера — это немаловажный фактор. Если у заказчика есть вкус, то проект обречен на успех.

— По каким критериям мы можем оценить архитектурный образ города или дать оценку отдельному проекту?   — Я думаю, что оценить образ города можно по его знаковым вещам — символу. И это достаточно субъективный момент, так как при упоминании того или иного города у человека в голове будут возникать разные ассоциативные образы. Например, если я вам скажу Сидней, то вы сразу представите «плавники» Сиднейской Оперы. Если скажу Париж, то вы вспомните Эйфелеву Башню. РИО – статуя Христа Искупителя, РИО толком никто не видел, но все знают эту статую.  Я когда закрываю глаза, вспоминаю силуэт города Киев, для меня лично — это «Родина-мать зовет», скульптора Вучетича, а для кого-то — это Андреевская церковь знаменитого Растрелли, а кому-то кажется София Киевская или статуя Владимира.

Из современных символов Киева, я считаю, что это проект Taryan Towers архитектора John Dawes, он отлично справился со своей работой. Очень жаль, что это не украинские архитекторы, но я уверен, что у них все впереди!  При всем при этом, я очень сомневаюсь, что кто-то вспоминает про «мост Кличко». Я считаю, что символ и образ может быть у каждого свой, и все будут правы — это те вещи, которые ощутимы сердцем.

— Можете ли Вы привести примеры проектов в Киеве, которые по Вашему мнению достойны внимания и сделать их небольшой обзор, для читателей? Буквально несколько примеров небоскребов для читателей.

— Небоскребы, по моему мнению, должны иметь крайне простые и крайне выразительные формы, а этого крайне тяжело добиться. Я не представляю, если бы Бурдж Халиф имел вид ЖК на Кловском спуске 7, у меня есть ощущение, что это две 23 этажки, которые поставили друг на друга. Я бы назвал это неким «кондиционерным стилем». Яркие примеры такого стиля: девелопер «Познякижилстрой», ЖК на Ревуцкого, 9, (Дарницкий р-н); ЖК Новопечерские липки; ЖК Delmar на Михаила Драгомирова (Печерский р-н). Эти здания, которые очень похожи друг на друга и не хочется, чтоб они формировали силуэт Киева.

А вот Manhattan city, 101 Tower, Taryan Towers — это достойные представители. Taryan Towers, проект девелопера «Taryan Group», я считаю его самым сильным в Киеве, и думаю буду ссылаться на него еще не раз. Его три башни, как их еще называют в простонародии «клюшки», просто великолепны.

— Если мы рассматриваем жилые комплексы, есть ли проект, который Вы бы могли назвать эталоном, к которому необходимо стремиться киевским застройщикам? Почему Вы так считаете?  

— И, наверное, опять я вернусь к «клюшкам» Taryan Towers, на сегодняшний день — это самый интересный комплекс. Такого функционального разнообразия, как в этом здании, наверное, больше нет. Очень интересный проект, он отражает мировую тенденцию мегаполисов «город в городе». У башен запоминающийся силуэт, и как мне кажется, данный объект мог бы стать украшением любого города. Он самый яркий, передовой интересный и визуально воспринимаемый. В нем есть практически все и даже планетарий, в одной из башен расположен ресторанный комплекс с видовыми площадками. В центральной части расположен зимний сад с водоемами — очень интересное решение. В третьей башне расположены планетарий, как я упоминал и кинотеатры. В комплексе есть все, банальные вещи даже и перечислять не стоит, по сути, из него можно даже и не выходить. Все три башни соединены между собой переходами в виде мостов на высоте. С архитектурной точки зрения — крайне интересный проект. Единственный момент, который смущает — это количество парковочных мест, достаточное ли их для всех жильцов? Я в этом сильно сомневаюсь, так как у людей живущих в такого рода комплексе, есть в среднем по два автомобиля на семью.

Одесский проект ITown, от Группы Компаний «Пространство», где я и работаю, он вышел очень интересным, и я надеюсь, он также займет почетное место в списке символических построек. Сложный, яркий проект, созданный совместно с итальянским архитектором, который сотрудничает с нами уже очень много лет. Уникальность этого проекта в его инновации, он будет направлен в IT сферу, прогрессивный и функциональный. В нем хорошо продуманная система вентиляции и кондиционирования, практически во всех проектах Группы Компаний «Пространство» предусмотрена эта функция, что весьма немаловажно на сегодняшний день в условиях пандемии. Система вентиляции разбита на блоки по этажам, что исключает попадание вируса на другие этажи. Проект спланирован по принципу «город в городе», который включает в себя и офисные пространства, бутики, большой продуктовый магазин, фитнес центр с огромным бассейном, как обычные квартиры, пентхаусы, так и квартиры с патио зоной, то есть небольшим участком земли, на английский манер, когда со двора можно попасть через свой отдельный вход в квартиру –  это интересное решение. На данный момент, мы закончили проектировать вторую очередь и нам осталось спроектировать еще шесть. Уже приступили к строительству. Нами приглашены были лучшие конструкторы Одессы, которые занимаются каркасами, чтоб реализовать все задуманное. К комплексу примыкает сквер Жанны Лябурб, расположенный ниже бульвара Жванецкого, в проекте продумана и социальная составляющая, мы планируем привести сквер в порядок, чтоб было приятно проводить там время, прогуливаться, отдыхать. Мы приложим все усилия для реализации задуманного.

— Можете ли Вы привести примеры проектов, которые по Вашему мнению слишком переоценены? Почему Вы так считаете?

— Переоценены проекты, где много политики. Например, «мост Кличко» или «Днепропетровские башни», которые начинали еще в нулевых из МВД, так себе девелопер. В качественном проекте, я считаю, политики должно быть минимум. А в целом, наверное, все проекты переоценены. Я ни разу не слышал: «вот такой-то проект, получился на все 100 процентов». Всегда есть моменты, которые хотелось бы улучшить, всегда есть что-то на что не хватило сил, времени, средств…  

— Есть ли компании застройщики, на которых Вы бы рекомендовали обратить внимание?

— Я бы выделил три компании: «Taryan group», «SAGA Development», «KAN Development» – это самые яркие и передовые представители современного застройщика столицы, которые действительно делают хороший продукт.  

— В последнее время, часто попадается информация о проектах компании ENSO. Что можете сказать про проекты девелопера ENSO? Знакомы ли с компанией?  

— Diadans визуально нравится, привлекают интересные ломаные фасады, хорошее месторасположение. Но мне кажется, что он не содержит в себе такого большого количества функций как Taryan Towers, но минимум в нем точно будет. У меня был фасад с похожими балконами, но по факту оказалось, жильцы хотят разделить их не клумбами, а полноценными стенами и от этого фасад очень потерялся при эксплуатации. А когда еще появились я на фасаде кондиционеры и застекленные балконы, здание окончательно потеряло свой облик. Было больно наблюдать, как проект разбился о ментальность наших людей. Надеюсь, у них такого не случится. Diadans позиционируется как «бизнес класс», лично для меня, это не совсем понятная классификация. Бывает пишут еще «А класс», «B класс», «C класс», ну нет четкой градации что есть хорошо, а что плохо — это не автомобиль.

Комплекс Poetica весьма интересный, мне очень нравится форма. Фасады не похожи на «киевско-позняковую» застройку и это тоже очень приятно.  Отсутствие балконов положительно скажется на фасаде здания. Нет балконов – нечего делить, стеклить. С архитектурной точки зрения — хорошее решение. Но предполагаю, отпугнет клуб «хранителей одной лыжи», где же они будут все свое барахло складывать? Хотя существуют достаточно большое количество сервисов для хранения, в этом проблемы нет. Но у нас народ не сильно готов к такому решению — отсутствию балконов. Ему нужно все при себе держать, а вдруг понадобится, а предновогодний холодец куда поставить, если не на балкон? Пока у нашего народа в голове — непобедимая история. Это надо просто пережить. В своих проектах, мы как можем боремся с остеклением балконов, максимально усложняя эту задачу. Например, в доме расположенном по ул. Маршала Жукова, расположили балконы в шахматном порядке. Но я уверен, что и там найдутся умельцы какую-то шапочку поликарбонатную надеть. Тяжело бороться девелоперам и проектировщикам с этими вещами, но максимально усложнить ее нужно, потому как от этого теряется фасад здания, и город в итоге выглядит не эстетично. Это боль конечно, поэтому мне очень нравится решение Poetica убрать балконы. Мне кажется, они найдут свой сегмент покупателей, я ни разу не слышал, чтоб в Киеве оставались какие-то незаселенные дома.

Подытожу: в обоих проектах количество парковок меньше, чем квартир, но это не является виной девелопера. У наших людей бытует мнение, что они могут оставить машину во дворе, так как платить 15-20 тыс. долларов за паркоместо – дорого! На данный момент — это вопрос ментальности, и я очень надеюсь, что он решится и люди будут понимать, что автомобиль в столице – это дорого и начнут пересаживаться на велосипеды и общественный транспорт. А это опять же развитие инфраструктуры.   

— Проекты ENSO отметили несколькими наградами. Стоит ли доверять полученным наградам и сертификатам? Например, в 2017 проект офиса продаж жилого квартала POETICA занял первое место в специальной номинации Всеукраинского архитектурного конкурса 2017?

— Всеукраинский конкурс… Вы, наверное, имеете в виду INTERYEAR года? В свое время, участие в данном конкурсе послужило для меня толчком, чтобы подать объект на Госпремию, мы заняли тогда второе место, а позже стали лауреатами. Когда я прочувствовал атмосферу и увидел уровень жюри этого конкурса, то я понял, что мне с этим объектом нужно срочно бежать на Госпремию. На самом деле, на сегодняшний день — это самый достойный конкурс в Украине. Я понимаю, что офис продаж небольшой объект, но это говорит об уровне проектировщика, если посмотреть на количество номинаций и участников в нем, и увидеть какое количество просто отсеивается — это достойно.     

— С другой стороны, представители ENSO первыми в Украине получили зеленый сертификат Breeam. Насколько это значимо?

— Значимость сертификатов Breeam или Leed на данном этапе эволюции отечественной застройки оценить крайне трудно, общество к этому еще не готово. В Украине единицы сортируют мусор, но все усилия этих «альбиносов» уничтожает мусоровоз, который собирает это все в один кузов и формирует новую кучу на полигоне. Все это конечно нужно, иначе в противном случае, мы просто «утонем» в отходах своей же жизнедеятельности. Рано или поздно мы к этому придем.

Если говорить конкретно про ENSO и Breeam, то, во-первых, нужно понимать какой категории данный сертификат. Breeam делится, по-моему, на шесть номинаций и если у них наивысшая оценка, то это говорит о том, что была проделана огромная работа и эта работа была командной, так как в одиночку проектировщик, застройщик или инвестор получить такой сертификат не в состоянии. Я не могу сказать, что это очень сложно, но могу сказать, что первым всегда тяжело.

— На сколько я знаю, вы не проектировали только мосты и атомные станции. Скажите пожалуйста, есть ли ключевые факторы, которые объединяют девелоперов SAGA, ENSO, Taryan group, KAN Development и ваших застройщиков?

— Еще в моем послужном списке нет небоскребов, то есть зданий 100+ метров, на данном этапе мы остановились на 82,5 м. Ключевой фактор, который объединяет всех этих застройщиков – это прибыль, заработок.

Я у своих сотрудников всегда спрашиваю: «зачем вы ходите на работу?», и меня вполне удовлетворяет ответ: «зарабатывать деньги». Прошу обратить внимание, не получать деньги. На самом деле, если зарабатывает девелопер, выигрывает огромное количество людей. Потому что нет ни одной такой сферы деятельности, как строительство, которое бы включало в себя такое большое количество ресурсов, ремесел, производств. По-моему, в 60-х годах при СССР был критерий оценки строительства, какое количество квадратных метров было построено и это были колоссальные зарегистрированные мощности. От этого выигрывают все: страна прежде всего, выигрывают стороны принимавшие в процессе строительства прямое или косвенное участие и безусловно конечный потребитель. 

— Подводя итоги, хочется услышать Ваше экспертное мнение, как человека, который не понаслышке знаком с эстетикой архитектуры, то, что мы сегодня наблюдаем — это эволюция или деградация архитектурного образа столицы Украины и почему Вы так считаете?

— Эволюция – это естественный процесс развития. Архитектура и соответственно, архитектурный образ эволюционирует, развиваться ему помогает непосредственно конечный потребитель, который стал более избирательным и грамотным, и это легко проследить за 29 лет независимости. Что касается деградации архитектурного образа, то мы с вами об этом будем говорить, когда столичные зодчие начнут ваять «сталинский ампир».